Page 96 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera vergadering. In het rekenmodel wordt er wel een rendement gerekend op de inbreng van de vennoten. Dit kan gaan over een dividend op het kapitaal of over een rente op een lening door vennoten. Deze rendementen kunnen uitgekeerd worden of opnieuw geïnvesteerd worden. Wanneer een bewoner uit de coöperatie stapt, krijgt die persoon de nominale waarde terug van zijn aandelen, zonder indexatie, eventueel vermeerderd met de dividenden indien die geherinvesteerd werden. Sommige coöperaties (vooral de nieuwe) werken ook met externe investeerders die hetzelfde kleine rendement krijgen. Hoewel de financiële incentive beperkt is, zorgt het financiële klimaat met een negatieve rente, het inhoudelijke verhaal en de stabiliteit van woningcoöperaties ervoor dat verschillende wooncoöperaties vandaag meer geld aangeboden krijgen dan ze nodig hebben. In Zwitserland bestaat geen wettelijke minimumrente opspaarboekjes.Dehuidigenegatieverenteblijktvoor mensen een psychologisch zetje om de stap te wagen naar de aankoop van aandelen in een coöperatief woonproject. Toch is het financiële voordeel om geld te investeren in woningcoöperaties nog steeds zeer beperkt en spelen er duidelijk andere (niet financiële) motivaties mee, zoals de voorrang op wachtlijsten en de ideologie van woningcoöperaties. De kloof tussen de prijs-kwaliteitverhouding op de coöperatieve of private huurmarkt is zodanig groot dat bijna alle woningcoöperaties lange wachtlijsten hebben van kandidaat-bewoners-vennoten. Dit zorgt er voor dat bepaalde vastgoeduitdagingen (leegstand en risico van onderfinanciering door uitstappen van vennoten) zich in de praktijk niet voordoen. Dit zorgt uiteraard ook voor extra vertrouwen bij de banken. Hoewel het voor de nieuwe coöperaties nog steeds niet eenvoudig is om bankfinanciering te vinden, en hoewel het historisch zeer moeilijk was, is er vandaag in Zürich veel meer vertrouwen van banken in wooncoöperaties dan in Vlaanderen. Dit heeft uiteraard te maken met de waarborgen die historische coöperaties kunnen voorleggen, de bekendheid van coöperatief wonen en de lange wachtlijsten. Banken durven daardoor bovendien verder te gaan dan klassieke financieringen die streven naar een snelle volledige kapitaalsaflossing. In het rekenmodel wordt enerzijds rente betaald op het openstaande kapitaal van de verschillende leningen en anderzijds worden jaarlijks schijven van het openstaande kapitaal terugbetaald volgens een bepaald percentage van de waarde van het gebouw. Deze verhouding wordt de amortisatie genoemd. Een hoger percentage verlaagt de betaalbaarheid op korte termijn (zware kapitaalaflossingslast), maar verhoogt de onafhankelijkheid en investeringsmogelijkheden op 96 Coöperatief wonen in Vlaanderen lange termijn. In Zürich is de amortisatie (minimaal) 1% van het verzekerde bedrag (dat op zijn beurt 90% is van debouwkost).Datisbijzonderlaag.Steldatje20%eigen kapitaal hebt en 80% leent en die lening terugbetaalt over 20 jaar, dan heb je een amortisatiegraad van 4% (80%/20). In de context van Zürich durven banken tot 60% van de waarde van het project als openstaande lening te behouden. Stel dat je over 20 jaar maar 40% van de waarde van het project moet terugbetalen, dan heb je een amortisatie van 2%. Dit is voor een bank trouwens niet onlogisch. De bank krijgt haar beoogde rendement en via de waarde van het pand en de hypotheek is het blijvend openstaande risico beperkt. Dit is een ander voorbeeld van een uitgestelde eigendomsoverdracht die voor een beperkte kapitaalsaflossing zorgt. De vraag is wat de ondergrens is van de strategie om de betaalbaarheid op korte termijn te realiseren door het uitstellen van kapitaalaflossingen. De duurzame toekomst van een project wordt gegarandeerd door jaarlijks de reële waardevermindering van het pand (en dus toekomstige investeringen om het gebouw waardevast te houden) te sparen. Je kan dit bedrag sparen door aan kapitaalaflossingen te doen (amortisatie) waardoor je in de toekomst opnieuw geld kan lenen, of door een reservefonds op te bouwen. In Zürich is een combinatie van beide verplicht, zodat voor grote investeringen geleend kan worden en voor kleine investeringen het reservefonds kan aangesproken worden. In het rekenvoorstel wordt gerekend met 1,25% reservefonds (verplicht minimaal 1%) en 1% amortisatie. De middelen voor het reservefonds moeten gestort worden in een fonds dat de stad beheert en kunnen ook enkele terug vrijgegeven worden na een akkoord. Op elk moment heb je dan ofwel een recent gerenoveerd project met een hoge schuldgraad en een beperkt reservefonds, ofwel een te renoveren project zonder schulden en met een groot reservefonds. De som van de amortisatie en het reservefonds vormt de ondergrens voor een duurzaam beheer van het vastgoed. Door samen jaarlijks 2,25% van de waarde van het gebouw als kapitaal af te lossen of op te bouwen in een reservefonds, is er genoeg budget voorzien om gemiddeld elke 44 jaar het gehele gebouw te vernieuwen. Deze ondergrens kan meer in detail berekend worden door voor elk gebouwdeel (structuur, buitenschrijnwerk, ...) een inschatting te maken van de afschrijvingsperiode en dat om te rekenen naar een gewogen gemiddelde en het noodzakelijke jaarlijkse budget. In de rekenmodellen op het einde van dit hoofdstuk wordt 2,5% gebruikt (afschrijving op 40 jaar).