Page 95 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Omdat de betaalbaarheid van een coöperatief project vooral beoordeeld wordt in de huurprijs per maand per unit, heeft de financiële structuur (financiering) ook een grote impact op de betaalbaarheid én de financiële ZÜRICH Veel (vooral de nieuwere) wooncoöperaties in Zürich bouwen een project op een grond van de overheid die ter beschikking gesteld wordt via een lease van 50 jaar en die verlengd kan worden. Zij betalen een maandelijkse of jaarlijkse som die te vergelijken is met een canon. Andere coöperaties beschikken historisch dan weer over eigen gronden of kiezen ervoor om toch zelf grond aan te kopen. Dit laatst zorgt, zoals hierboven besproken, doorgaans voor duurdere projecten op korte termijn en goedkopere projecten op lange termijn. In Zürich wordt de canon bepaald volgens een percentage op de waarde van de grond. In tegenstelling tot Vlaanderen is dit percentage uniform en publiek consulteerbaar (in het rekenvoorbeeld 1,75%) dat centraal berekend wordt als het gemiddelde van verschillende financiële langetermijnproducten. Het is dus geen voorwerp van onderhandeling (!). De waarde van de grond wordt meestal bepaald als een percentage van de bouwkost van de gerealiseerde opstallen (voor coöperaties 13-18%). Hierdoor wordt zowel voor de canon als voor de waardebepaling van de grond een transparant, voorspelbaar en uniform systeem toegepast. Dit beperkt de onzekerheden in de opstartfase. Voor de financiering van de opstallen (en eventueel de grond) wordt kapitaal verzameld via de inbreng van vennoten. In Zürich is er sprake van 6-10% van de benodigde middelen die door vennoten ingebracht wordt. Daarnaast wordt de financiering aangevuld met leningen van banken of van pensioenfondsen. haalbaarheid van het project. Het lijkt interessant om te vertrekken vanuit twee concrete modellen om inzicht te krijgen in de parameters. De inbreng van vennoten gebeurt via een verplichte aankoop van aandelen door de bewoners ter waarde van ongeveer 1 jaar huur. In Zürich kunnen bewoners middelen uit hun pensioenfonds gebruiken voor de aankoop van deze aandelen. Dit is een heel belangrijk onderdeel van de financiële constructie omdat de doelgroep van coöperatief wonen onder andere mensen zijn die soms niet genoeg financiële middelen hebben om dergelijke grote som vooraf te betalen. In Zürich is het aantal aandelen dus afhankelijk van de gebruikte m2. De opstartfase moet gefinancierd worden met opgehaald kapitaal van ‘early adopters’ die voorrang krijgen op de wachtlijst van de woningen. Daarnaast wordt deze opstartfase ook gefinancierd door klassieke (bank)financieringen of participaties van ‘investeerders’. In Zürich zijn dit soms andere wooncoöperaties. Ook niet-residentiele gebruikers (huurders-vennoten) zijn verplicht om aandelen te kopen volgens de gebruikte m2. Het verhoogde risico van de functie wordt ingedekt door een grotere marge op de huurprijs, langere huurcontracten en specifieke afspraken rond projectspecifieke investeringen die voor andere (latere) huurders geen meerwaarde hebben. Doorgaans wordt er geen of een zeer beperkt dividend (1%) uitgekeerd op het ingebrachte kapitaal. Niet onlogisch, aangezien de vennoten wonen aan kostprijs en aangezien eventuele dividenden uit de huurprijs moeten komen. Dit varieert evenwel van coöperatie tot coöperatie en wordt jaarlijks beslist op de algemene 2020 4.1.2 FINANCIËLE STRUCTUUR & BETAALBAARHEID 95