Page 98 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera WOONCOOP Het is in deze fiche niet de ambitie om het model van Wooncoop in detail toe te lichten, daarvoor verwijzen we graag door naar Wooncoop zelf. Zij zijn bovendien bezig met het herwerken van hun financieel model. Wel willen we hier een summier overzicht geven van het huidige financieel model van Wooncoop en haar belangrijkste verschillen met het model dat we vaak in Zürich toegepast zien: Wooncoop streeft naar een gemengde financiering: • 2/3 (66,6%) bankfinanciering (lening) • 1/6 (16,6%) inbreng coöperanten (aandelen) en achterban coöperanten (lening of aandelen) • 1/6 (16,6%) inbreng externe investeerders (lening of aandelen) Bewoners moeten minimaal 3 aandelen kopen ter waarde van 250 euro per aandeel (750 euro). Het aandeel staat dus niet in relatie tot de gehuurde oppervlakte en kan substantieel lager zijn dan in Zürich, waar we spreken over bedragen van ongeveer een jaar huur. De lening van de bank wordt afgesloten met een volledige kapitaalaflossing (vaste mensualiteiten) op 25 jaar. Wanneer we er van uit gaan dat 66,6% tot 83,3% van het project gefinancierd wordt via een lening, dan zou je dit kunnen omrekenen naar een amortisatiepercentage van 1/25 (jaar) * 0,666 tot 0,833 of 2,64% tot 3,33%. Dit is substantieel hoger dan in Zürich door de terughoudendheid van banken en investeerders De bewoners, allen per definitie vennoot, huren aan kostprijs. Deze kostprijs heeft twee componenten: 1) een component letterlijke kost (provisies, financiële kosten, onroerende voorheffing, ...) die terechtkomt op de ‘huurrekening’ van Wooncoop en 2) een component sparen die terechtkomt op de ‘aandelenrekening’ van Wooncoop. De component ‘sparen’ wordt kleiner naargelang een bewoner ingetekend heeft op meer aandelen. Dit kleiner worden van deze component van de huurprijs, komt overeen met zo’n 4% op jaarbasis, berekend op het ingebrachte kapitaal. Het beoogde rendement voor investeerders is 2%, te verkrijgen via dividend. Het idee achter de 2% is om het kapitaal waardevast te houden ten opzichte van de inflatie. Dit is substantieel hoger dan in Zürich om vennoten/investeerders te motiveren om in te tekenen. Coöperatief wonen in Vlaanderen 98 Als reserveringsprovisie wordt er 1,66% (1/60) op 100% van de gebouwenwaarde genomen voor nieuwbouw, voor renovatie 2% (1/50), gelijklopend aan de afschrijvingsperiode. Dit ligt een beetje hoger dan het cijfervoorbeeld van Zürich. In het algemeen zien we dat het model van Wooncoop – hoewel radicaal vernieuwend in Vlaanderen – een aantal principes van het individuele eigendomsmodel in Vlaanderen moet overnemen om banken en vennoten- investeerders te overtuigen. Op die manier is het, nog meer dan in Zürich, een hybride model tussen de klassieke huur- en koopmarkt: • Een (door de banken verplichte) hogere kapitaalaflossing: hierdoor verlaagt de betaalbaarheid op korte termijn maar verhoogt de betaalbaarheid en de autonomie van de coöperatie op lange termijn. • Een hoger rendement voor vennoten-investeerders op de inbreng in kapitaal: dit heeft een impact op de betaalbaarheid, want de enige inkomstenbron van de coöperatie zijn de huurgelden van de bewoners. Dit hoger rendement is noodzakelijk om het substantieel hogere (t.o.v. Zürich) minimum- percentage eigen kapitaal te kunnen verzamelen. • Een zoektocht naar bijkomende incentives zoals het belonen van de kapitaalsinbreng door bewoners via de spaarcomponent in de woonbijdrage: dit verlaagt de betaalbaarheid op lange termijn maar vergroot substantieel de potentiële doelgroep.