Page 93 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

2020 Erelonen In de praktijk worden de erelonen vooraleer met een project kan gestart worden en om tot een bouwvergunning te komen, vaak onderschat. Dit vormt dan een risico en/of probleem voor de cash flow wanneer bv. banken een bepaald project pas willen financieren vanaf de bouwvergunning. Zo heeft een architect recht op ongeveer 30% van zijn ereloon bij indiening van de bouwaanvraag. Bij een project van 35 units, van 90 m2 gemiddeld aan 1500 euro/m2 bouwkost en 10% ereloon, betekent dit 141.750 euro. Daarnaast zijn er waarschijnlijk nog verschillende andere onderzoeken nodig die zeker bij complexe herbestemmingen gemakkelijk voor een verdubbeling van het rekenvoorbeeld zorgen (opmeting, grondsonderingen, asbestinventaris, stabiliteitsonderzoek, projectmanager, ...). Zonder in detail te treden is het dus belangrijk om niet alleen de kosten in beeld te brengen maar ook onmiddellijk een cash-flowinschatting te maken. het project een (professionele) projectmanager nodig hebben. In Zürich zien we dat het projectmanagement opgenomen wordt door de coöperaties zelf, die zich doorheen de jaren als professionele vastgoedpartijen gestructureerd hebben en de juiste kennis opgebouwd hebben. Opvallend daarbij is de cultuur van uitwisseling en ondersteuning tussen verschillende coöperaties, onder andere bij de oprichting van een nieuwe coöperatie. Het is uiteraard een groot voordeel wanneer de coöperatie de ontwikkeling zelf kan aansturen en alle kennis en ervaringen uit de voorgaande projecten kan inbrengen. Voor nieuwe wooncoöperaties in Vlaanderen zal er waarschijnlijk externe (professionele) ondersteuning gezocht moeten worden tenzij de kennis aanwezig is binnen de groep van initiatiefnemers. Klassiek kost een gedelegeerde bouwheer tussen de 3% en 5%. Op de externe adviseurs zou sterk bespaard kunnen worden door een centraal kenniscentrum voor coöperatief wonen op te richten of door de praktijkmensen samen te brengen in een lerend netwerk om hun kennis en ervaringen te delen. Het gaat dan met name over advies rond de btw-wetgeving, opstellen van voorbeeldcontracten voor architecten, aannemers, huurders, investeerders, ... enzovoort Marge ontwikkelaar Een projectontwikkelaar mikt op (minimaal) 15% financiële marge op de ontwikkelingen waarvan hij of zij het risico draagt (bijvoorbeeld niet op de grond indien deze via een opstalrecht ter beschikking gesteld wordt). Deze marge kan uitgesloten worden indien de wooncoöperatie zelf kan instaan voor de ontwikkeling, al dan niet ondersteund door een externe projectmanager. De ontwikkelaar draagt uiteraard ook de kost van een projectmanager en rekent die (minimale) marge van 15% op de totale projectkost (incl. projectmanager). Het kan dus een nettobesparing voor een wooncoöperatie zijn. Uiteraard dekt die winstmarge van de projectontwikkelaar ook een substantieel risico. Bovendien wordt ook onderschat dat deze winstmarge gerealiseerd wordt over een periode die vaak (veel) langer is dan 1 jaar waardoor het rendement lager is dan gepercipieerd wordt. Daarnaast is er in Vlaanderen een trend dat steeds meer aannemers ook als ontwikkelaars optreden. Zij zijn concurrentieel t.o.v. klassieke ontwikkelaars omdat zij de marge van een ontwikkelaar én de marge van een aannemer samen kunnen nemen én meer kennis hebben van het bouwproject om tot optimalisaties te komen in de ontwikkeling. Hoewel projectontwikkelaars in theorie (en in Zürich in de praktijk) geen plaats hebben in het coöperatieve model van kostendekkend wonen, is het niet ondenkbaar om bij de opstart van coöperatieve woonprojecten te onderzoeken of een (aannemer-) ontwikkelaar een rol kan spelen in nieuwe (transparante) samenwerkingsvormen. Zij kunnen financiële middelen, kennis van het bouwtraject en misschien zelfs grondposities inbrengen én risico’s afdekken. 93