Page 76 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Coöperatief wonen in Vlaanderen 3.6 VERGELIJKING MET ANDERE WOONMODELLEN Om wooncoöperaties beter te begrijpen, is het verhelderend om hen te vergelijken met andere woonmodellen. Waar we in hoofdstuk 3.1 ‘Burger’ het coöperatieve woonmodel reeds met het klassieke koop- en huurmodel hebben vergeleken, leggen we het in dit hoofdstuk naast de belangrijkste woonmodellen voor woningproductie en beheer. Zo bespreken we zowel het sociale huurmodel en de wijdverspreide Vereniging voor Mede-Eigenaars (VME) als het opkomende Community Land Trust (CLT). Na een korte voorstelling van deze nieuwe wooninitiatieven vergelijken we hen één voor één met de wooncoöperatie. Op die manier benadrukken we de eigenschappen van en de belangrijkste redenen voor burgers, overheden of middenveldorganisaties om al dan niet voor een wooncoöperatie te kiezen. Sociaal huurmodel ... Vlaanderen telt meer dan 168.000 sociale huurwoningen. Het gros van de woningen wordt verhuurd door de 91 sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) in Vlaanderen. Zij verhuren studio’s, woningen en appartementen in het Vlaamse Gewest aan personen met een bescheiden inkomen. De keuzemogelijkheden zijn afhankelijk van de gezinssamenstelling en fysieke toestand van de bewoner. Daarnaast wordt nog een deel verhuurd via sociale verhuurkantoren (SVK), een erkende organisatie die kwaliteitsvolle woningen en appartementen huurt op de private huurmarkt en die vervolgens voor een redelijke huurprijs verder verhuurt aan personen met een bescheiden inkomen. SVK’s geven voorrang aan de meest kwetsbare gezinnen en personen. Ten slotte biedt ook de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), het Vlaams Woningfonds, een gemeente of het OCMW woningen aan een lage huurprijs aan. ... versus coöperatief wonen Drie belangrijke verschillen onderscheiden wooncoöperaties van sociale huurwoningen. Eerst en vooral richt een wooncoöperatie zich niet noodzakelijk op personen die in aanmerking komen voor een sociale woning. Meer nog, in de praktijk blijkt dat de meeste wooncoöperaties vooral mikken op huurders op de private huurmarkt die enerzijds geen recht hebben op een sociale huurwoning, en anderzijds onvoldoende (financiële of andere) middelen hebben om een eigendom te verwerven. 76 Ten tweede, hoewel wooncoöperaties niet zelden een huur aan kostprijs installeren, vormt dit nog niet noodzakelijk een betaalbaar tarief voor sociale huurders. Ten derde is het wel mogelijk dat een deel van de woningen in een wooncoöperatie wordt gereserveerd voor sociale huurders. Zo kan de betaalbaarheid voor sociale huurders gerealiseerd worden in een wooncoöperatie voor zover de bewoners bereid zijn de huurinkomsten te herverdelen en te solidariseren. Mogelijks is deze betaalbaarheidsgrens haalbaar met behulp van de bestaande huurpremie, voor wie minstens vier jaar ingeschreven is op de wachtlijst voor een sociale huurwoning bij een sociale huisvestingsmaatschappij, of een huursubsidie, voor wie verhuist van een slechte naar een betere woning. Belangrijk hierbij is dat deze maatregelen subjectgeoriënteerd werken en de subsidies verbonden zijn aan de persoon eerder dan aan de woning zelf. Doordat de coöperatieve huur reeds aan kostprijs wordt berekend, moeten deze subsidies geen speculatieve marktprijzen corrigeren die opnieuw in winst voor eigenaars zouden vertaald worden. Deze subjectoriëntatie maakt dat, wanneer het inkomen van de huurder stijgt, de ondersteuning kan verminderd of stopgezet worden zonder dat deze persoon moet verhuizen. Op die manier kan er verder worden gebouwd op lokale verbondenheid en de stabiliteit van een woning op lange termijn. Op die manier vormen wooncoöperaties duidelijk geen vervanging van sociale woningen maar wel een interessante aanvulling op de woningmarkt met eigenschappen die overheden kunnen afdwingen via het ter beschikking stellen van gronden of middelen. In Brussel zijn in 2018 9.203 wooneenheden ingebed in vierwooncoöperaties(Alliance Bruxelloise Coopérative, Le Logis-Floréal, Comensia en Everecity) waar bewoners aandelen en inspraak hebben en huren aan een sociaal tarief. (SLRB, 2020). Ten vierde hebben gemeenten niet noodzakelijk een inspraak in een wooncoöperatie, waar dit bij een sociale huisvestingsmaatschappij wel het geval is. De aandelen van Everecity, de Brusselse wooncoöperatie van 1871 wooneenheden, is het enige voorbeeld in Brussel waarbij de gemeente aandelen en bijgevolg ook inspraak heeft. Soms worden gemeenten door de coöperatie bewust