Page 74 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Coöperatief wonen in Vlaanderen 3.5 DREMPELS VOOR DE WOONCOÖPERATIE Hoewel bovenstaande argumenten aantonen dat de wooncoöperatie voor diverse actoren een beloftevolle toevoeging aan het woonlandschap vormt, is het geen one-size-fits-all model. De kleinschalige steekproef van 80 nieuwe wooninitiatieven in Vlaanderen door Brusselmans et. al.11 leert ons dat slechts 13% van de projecten voor de coöperatieve organisatievorm kiest. Hier zijn verschillende redenen voor. Onbekend Eerst en vooral zijn de coöperatie en de wooncoöperatie erg onbekend. Hoewel wooncoöperaties in de jaren 1920 een centrale positie opnamen in het Belgische woonbeleid, is deze organisatievorm verdwenen uit het collectieve en institutionele geheugen. Ondanks dat coöperaties nog steeds aanwezig zijn in het dagelijkse leven, zijn ze vaak niet meer geassocieerd met het conceptvandecoöperatie.Hoewelervandaagnog9700 wooneenheden binnen huurderscoöperaties vallen, zijn zij erg onbekend. Nieuwe wooncoöperaties groeien vandaag ook maar traag in het Vlaamse woonlandschap. Ook zijn deze nieuwe wooncoöperaties vaak kleinschalig, waardoor hun schaalvoordelen weinig zichtbaar zijn. Deze onbekendheid heeft belangrijke gevolgen met betrekking tot civiele, private en publieke actoren, die in de volgende punten terugkomen. Weinig kennisdeling Ten tweede is er weinig publieke kennis of ondersteuning beschikbaar voor publieke, civiele en private actoren om zich bij te scholen. Zo weten burgers niet hoe op te starten, overheden niet hoe gronden te pachten of leningen te geven en voorwaarden te stellen, banken niet om de aankoop van aandelen te lenen, enzovoort. Deze publicatie wil, naast de andere bestaande publicaties, hierin verandering brengen. Daarnaast vormen kenniscentra als Platform 31 en Cooplink in Nederland de ruggengraat voor het opschalen van de praktijk. Dat missen we in Vlaanderen. Onvertrouwdheid bij banken Ten derde is het voor burgers niet evident om een lening aan te gaan om het minimale aantal aandelen te kopen, zodat zij in de wooncoöperatie kunnen wonen. Zo wil een kredietverlener genoeg zekerheid, die zij niet altijd erkent in een wooncoöperatie. Hoewel deze bezorgdheid op te vangen is door aandelen in pand te geven is dit, 74 in tegenstelling tot de hypothecaire woonlening voor particulieren, niet gereglementeerd. Dit heeft vervolgens zijn impact op de wederbeleggingsvergoeding en de uitwinningsmogelijkheden (Brusselmans et. al., 2019). Ook kopen bewoners vaak niet het aantal aandelen die in verhouding staan tot de totale bouwkost van het patrimonium van de wooncoöperatie. Wooncoöperaties moeten n vaak een lening aangaan. Vandaag zijn Belgische banken hier niet speciaal op tegen, maar zijn zij vooral nog niet vertrouwd met het verstrekken van een lening aan dit soort van woonprojecten. Dit zorgt ervoor dat leningen moeilijk zijn en de beleenbaarheid beperkt is. Toch is er de laatste jaren meer interesse van Belgische banken om zich hiernaar te organiseren. Zelfs in Nederland, waar wooncoöperaties een grotere schaal kennen en deel uitmaken van het lokale woonbeleid, dienen initiatiefnemers vaak een lening aan te gaan met Duitse of Zwitserse banken, die meer vertrouwd zijn met de wooncoöperatie en waar coöperaties zich al hebben bewezen als een robuuste lener. Ook vragen banken vandaag vaak om per woonproject een nieuwe wooncoöperatie op te richten. Dit zorgt voor een versnippering en is geen aanmoediging voor schaalopbouw. Beperkte institutionele en beleidsmatige positie Ten vierde is de institutionele en beleidsmatige positie van de wooncoöperatie nog niet genoeg ingenomen. Hoewel het Belgische Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen met de figuur van de coöperatieve vennootschap een wettelijk kader biedt waarbinnen coöperatieve woonprojecten ontwikkeld kunnen worden, geraakt deze woonvorm weinig ingebed in het Vlaamse en lokale ruimtelijk beleid. Waar buurlanden als Frankrijk en Nederland wooncoöperaties een duidelijke plek in hun woon- en ruimtelijk beleid toekennen (Frankrijk: de zgn. ‘loi ALUR’, wet nr. 2014-366 van 24 maart 2014. Nederland: ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van 17 maart 2015) en hen op verschillende manieren hefbomen, is dit in België en Vlaanderen zelden het geval. Dit terwijl het succes van wooncoöperaties in het buitenland voor een groot deel te verklaren valt door net deze publieke erkenning en steun in combinatie met een meer neutrale woonfiscaliteit.