Page 110 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Coöperatief wonen in Vlaanderen 4.4 JURIDISCH & OPERATIONEEL MODEL 110 Juridische structuur Qua juridische structuur is de coöperatieve vennootschap zeer geschikt om een coöperatief woonproject te bouwen en te beheren. Bij een ‘klassiek’ cohousingproject dat kiest voor een VME, wordt – bij gebrek aan een juiste juridische structuur- meestal gewerkt met minstens 3 juridische entiteiten: • Eerst wordt een vzw opgericht om de groep te verenigen in de opstartfase (groepsvorming, ondertekening compromis en verkoop, aanstellen architect, indienen omgevingsaanvraag). Deze vzw kan blijven bestaan voor de verdere organisatie van het sociale leven in de cohousing. • Daarna wordt een burgerlijke maatschap opgericht voor de bouwfase. • Ten slotte wordt een VME opgericht voor het (vastgoed)beheer vanaf de voorlopige oplevering. De oprichting van de VME kan gebeuren bij goedkeuring van de bouwaanvraag wanneer de 1000-sten bekend zijn. De cv heeft als grote voordeel dat zij gebruikt kan worden voor al deze verschillende fasen. Uiteraard is het resultaat ook anders omdat men in een coöperatie vennoot is van het geheel in plaats van eigenaar van een woning en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen. Dit heeft als belangrijke consequentie ook dat je als vennoot/bewoner altijd deelt in het risico van de gehele coöperatie die, in het meeste extreme geval, ook failliet kan gaan. Het is aan de coöperatie om genoeg veiligheidsmarges in te bouwen en aan de vennoot om voldoende controle uit te oefenen om dit te vermijden. Ook de administratieve en financiële kost van de oprichting en het beheer is anders (notaris, minimaal eigen kapitaal, boekhouding, ...). Deze publicatie heeft niet als ambitie om een volledig draaiboek te maken voor de oprichting van een coöperatieve vennootschap. Hiervoor bestaan verschillende informatiebronnen (zie achteraan deze publicatie). Specifiek voor coöperatieve woonprojecten zou het wel handig zijn om templates voor statuten, interne reglement, huurovereenkomsten, ... te centraliseren in een centraal kenniscentrum zoals in Zürich het Büro für Wohnbauförderung. Zoals in het vorige punt aangegeven, kan het interessant zijn om met 1 juridische structuur (1 woningcoöperatie) verschillende projecten uit te voeren. Dit zorgt voor een schaalvoordeel en een risicospreiding. Net zoals de juridische structuur op zich geen antwoord biedt op uitdagingen, is het nuttig om te melden dat de juridische structuur ook geen stedenbouwkundige voordelen oplevert. Zo zorgt een coöperatieve juridische structuur er op zichzelf niet voor dat een woonproject bv. in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen gebouwd zou mogen worden (blauwe zone gewestplan). Operationeel model ontwikkelingsfase Het model van inspraak in de ontwikkelingsfase is anders dan de ontwikkelingstrajecten van cohousingprojecten. Vanuit de wooncoöperatie wordt meestal een mandaat gegeven aan een beperkt aantal (interne of externe) professionals om als gedelegeerd bouwheer de ontwikkeling van het project te coördineren. In tegenstelling tot veel Vlaamse cohousingprojecten, waar de bewoners een aanzienlijke rol op zich nemen in de coördinatie van het vastgoedproject, is de inspraak in de architectuur vaak eerder beperkt. Er kan vroeg in het traject o.a. gewerkt worden met ‘echokamers’ die ervoor moeten zorgen dat er een (door bewoners) gedragen projectdefinitie opgemaakt wordt. Zoals eerder besproken, is de coöperatie ook verantwoordelijk tot en met de afwerking (vloeren, keukens, ...) van het bouwproject en zal hier minder ruimte zijn voor keuzes op maat van bewoners. Om het samen te vatten met een advies van een van de experts uit Zürich: “Don’t discuss colors or materials...”. Operationeel model bewoningsfase Het operationele model van een wooncoöperatie is cruciaal om de doelstellingen en duurzaamheid van een wooncoöperatie te bewaken, overeenkomstig de wet. Gebaseerd op het Belgische Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en praktijkbezoeken in Zürich, bespreken we de belangrijkste punten van de dagelijkse interne organisatie van een wooncoöperatie. Twee elementen moeten hierbij duidelijk zijn. Het juridische kader van de coöperatieve vennootschap is een belangrijke basis voor het garanderen van een goed bestuur. Aan de ene kant geeft het de nodige ruimte om