Page 103 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Conclusie Zowel in het deel ‘Projectkost en betaalbaarheid’ als in het deel ‘Projectfinanciering en betaalbaarheid’ kwamen verschillende varianten voor van de strategie om de betaalbaarheid op korte termijn te verhogen: fiscale vastgoedvoordelen (zoals de renovatiepremie) die wel beschikbaar zijn voor particuliere eigenaars maar niet voor wooncoöperaties. Eens deze in kaart gebracht zijn, kan er onderzocht worden onder welke voorwaarden (erkende coöperaties, beperkte rendementen, ...) deze fiscale voordelen ook toegekend kunnen worden aan wooncoöperaties. De belangrijkste fiscale maatregel die in het nadeel speelde van het coöperatieve wonen in vergelijking met de naakte eigendom van een woning was de woonbonus. Deze zorgde (voor een samenwonend koppel) voor een belastingvoordeel tot ongeveer 2000 euro netto per jaar. De afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020 neemt een belangrijke fiscale ongelijkheid weg voor coöperatieve woonvormen. Verder worden wooncoöperaties op dezelfde manier belast als andere Belgische vennootschappen. Vaak is het coöperatieve woonmodel gebaseerd op de combinatie van een aantal elementen: - een erfpacht nemen op een grond of een pand - een bulletlening of een perpetuele obligatie (een deel dat nooit terugbetaald wordt, enkele de rente) - een langere looptijd van de lening - extra eigen kapitaal voorzien. Dit is een zeer effectieve strategie om de betaalbaarheid op korte termijn te verhogen. Tegelijk is er ook een ondergrens aan deze strategie: er moet jaarlijks genoeg geld opzijgezet worden (via kapitaalaflossing of via een reservefonds) om het gebouw op een duurzame manier te kunnen blijven gebruiken en te onderhouden. Wanneer een gebouw bv. met 100% eigen kapitaal gefinancierd wordt, lijkt het misschien aantrekkelijk om enkel het (beperkte) rendement op de aandelen te moeten betalen, maar dan wordt er geen geld gespaard voor het onderhoud van het gebouw. Deze ondergrens kan in detail berekend worden door het gewogen gemiddelde te nemen van de afschrijvingen per gebouwdeel. Dit vormt een jaarlijks percentage op de waarde van het gebouw dat jaarlijks gespaard moet worden via een kapitaalaflossing of reservefonds. In het rekenvoorbeeld van Zürich rekent men met 2,25%. Wanneer de financieringskost (rente, canon, dividend) laag is, lijkt deze ondergrens een optimum voor de betaalbaarheid op korte en lange termijn. 2020 Hoewel de rente op de spaarboekjes laag staat, slaagden private equity investeerders er in het topjaar 2019 gemakkelijk in om 10% jaarlijks rendement te realiseren. Het is dus zeker niet correct om aan te nemen dat een beperkt rendement van 1%-2% massaal investeerders zal aantrekken. Institutionele beleggers hebben vaak financieel betere opties, al toont de beurscrash door het coronavirus ook de fragiliteit van dit systeem aan en kunnen er ethische vragen gesteld worden bij de manier waarop deze rendementen gehaald worden. Bij de gewone spaarder spelen verschillende andere motieven mee (die verder onderzocht moeten worden) om de stap niet te wagen. De huidige rente heeft als potentieel nadeel dat de rente moeilijk nog lager kan. Het is dus belangrijk om een model op te bouwen dat in de toekomst, bij hogere rentes, overeind blijft. In de eerste plaats door de rentes vast te leggen en kritisch te zijn voor de strategie van beperkte kapitaalaflossingen die weliswaar op korte termijn voor meer betaalbaarheid zorgen, maar potentieel op termijn wel voor een hogere (rente-) last kan zorgen indien de rentes variabel zijn. 103