Page 101 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

2020 Kapitaal ophalen en prospectuswetgeving Met betrekking tot het opmaken van een prospectus geldt de volgende regeling (zie https://www.cera. coop/nl/Cooperaties/Nieuws/2018/20181004- wijziging-prospectus-wet): • Voor zover de coöperatie zich richt tot minder dan 150 personen is de prospectuswetgeving niet van toepassing. • Voor zover de coöperatie minder dan 500.000 euro zou ophalen (per twaalf maanden) waarbij elke vennoot slechts mag intekenen op maximaal 5000 euro, gelden de bepalingen van de prospectuswetgeving niet. Natuurlijk bezorg je je toekomstige vennoten correcte, volledige en relevante informatie zodat ze met kennis van zaken kunnen beslissen om in te tekenen. • Voor elke andere aanbieding kleiner dan 5 miljoen euro (per twaalf maanden), moet er geen prospectus (meer) worden opgemaakt, wel een gereglementeerde informatienota die zal worden gepubliceerd op de website van FSMA. Rendement Het is belangrijk om te begrijpen dat een klassieke vastgoedinvestering twee soorten van rendement heeft: de financiële inkomsten (min de kosten) van het gebruik van het pand en de mogelijke waardestijging (of -daling) van het pand. Indien de coöperatie voor de NRC erkend is, (en dat zal hoogstwaarschijnlijk een van de voorwaarden zijn om van bepaalde voordelen te genieten, zoals een betaalbare erfpacht op de grond), wordt het jaarlijkse dividend beperkt tot maximaal 6%, wat nog steeds een (zeer) hoog rendement is. In de praktijk beslist de algemene vergadering jaarlijks hoe het resultaat bestemd wordt. Dit resultaat zal beïnvloed worden door de missie en de finaliteit van de coöperatie. Hoewel een (erkende) coöperatie in theorie ook een meerwaarde op de aandelen kan uitkeren bij uittreding, wordt dit in de praktijk in Zürich niet gedaan. Dit heeft te maken met het gegeven dat coöperaties er vaak voorkiezen om meerwaardes in de coöperatie te houden, om de coninuïteit op de lange termijn te garanderen en om de instap voor nieuwe vennoten betaalbaar te houden. Merk ook op dat meerwaardes van gebouwen pas kunnen gerealiseerd worden bij een effectieve verkoop van het vastgoed. Merk op dat coöperatief wonen nog andere voordelen heeft dan het potentiële realiseren van betaalbaar wonen, zoals bijvoorbeeld het collectief bouwen en beheren van vastgoed op grote(re) schaal. Het is dus perfect mogelijk en legitiem om niet in te zetten op betaalbaarheid en om te kiezen voor hogere rendementen. De vraag blijft is in dat geval welke samenwerkingen mogelijk zijn met overheden. De afspraken hierover, zoals geplafonneerde rendementen, kunnen eventueel contractueel opge- nomen worden in de overeenkomsten over (bv.) de grondrechten en kunnen statutair verankerd worden in de coöperatie. Voor ontvangen dividenden geldt dat natuurlijke personen de ingehouden roerende voorheffing van 30% via de aangifte in hun personenbelasting kunnen verrekenen met de verschuldigde personenbelasting. Dit kan een jaarlijks belastingvoordeel opleveren van 240 euro (aanslagjaar 2020) per belastingplichtige. Externe inbreng Voor startende coöperaties (zoals Kalkbreite in Zürich of Wooncoop in Vlaanderen) is het voor de betaalbaarheid op korte termijn én de haalbaarheid van het project vaak belangrijk om externe financiële middelen te vinden. Dit kan nodig zijn: • om de opstartkosten in de beginfase te dragen wanneer nog niet genoeg bewoners/vennoten gevonden zijn; • om de instapkost van de bewoners/vennoten te beperken; • om een bank te overtuigen het project mee te financieren; • om de bankaflossing te beperken. Deze externe inbreng kan zowel gaan om (achtergestelde) leningen als om de aankoop van aandelen. In Zürich bestaat een traditie van participatie van lokale overheden, pensioenfondsen, andere coöperaties, ... die een cruciale bijdrage leveren voor de financiële haalbaarheid van het project. 101