Page 104 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Coöperatief wonen in Vlaanderen 104 104 BETAALBAARHEID OP KORTE EN LANGE TERMIJN In het rekenvoorbeeld wordt de impact van diverse parameters op de betaalbaarheid op korte en lange termijn aangetoond. Het rekenmodel houdt enkele zeer grote vereenvoudigingen in. Zo worden er geen beheerskosten, eventuele makelaarskosten, ... in rekening gebracht. Het is niet de ambitie om in absolute getallen een mogelijke maandelijkse huurkost te berekenen. Het is wel de ambitie om de relatieve impact van verschillende keuzes (erfpacht, verbouwing, hoeveelheid eigen kapitaal, marge ontwikkelaar) zichtbaar te maken. Het rekenvoorbeeld toont dat er zowel op korte als op lange termijn een aanzienlijke verbetering van de betaalbaarheid mogelijk is, door een slimme combinatie van parameters. Variaties op de belangrijke parameters (percentage rente op lening, canon, dividend, ...) hebben een belangrijke invloed op de keuze van een optimaal scenario. De scenario’s worden in de eerste plaats beoordeeld volgens hun maandelijkse last tijdens de eerste financieringsperiode. Het beperken van de kapitaalaflossing zorgt voor een aanzienlijke verhoging van de betaalbaarheid op korte termijn. Zoals aangegeven is er echter een ondergrens aan deze strategie. Indien ervanuit gegaan wordt dat het volledige gebouw elke 40 jaar volledig vernieuwd moet worden (de schilderwerken en keukens om de 10-15 jaar, ruwbouw na 60 jaar) dan moet er jaarlijks minimaal 2,5% (1/40) van de vernieuwingswaarde opzijgezet worden via de kapitaalaflossing of via een reservefonds (amortisatie). Daarom wordt er aanvullend berekend of er een reservefonds aangelegd moet worden, zowel tijdens als na de financieringsperiode. Zoals hierboven aangegeven hebben de variaties op de belangrijke parameters (percentage rente op lening, canon, dividend, minimumpercentage eigen kapitaal, ...) een belangrijke invloed op de keuze van een optimaal scenario. Zo lijkt een van de uitdagingen in Vlaanderen net dat veel woningen niet (gemiddeld) om de 40 jaar volledig vernieuwd worden en dus ook radicaal achterlopen op de huidige en toekomstige kwaliteits- en energienormen.