Page 102 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Voor de Vlaamse context zijn bijkomend onderzoek en pilootprojecten nodig om de mogelijkheden te onderzoeken van diverse potentiële stake- en shareholders. • Particuliere investeerders zoals dat nu al gebeurt in Vlaanderen en Zürich. • De mogelijkheid van het aanwenden van (eigen) pensioenfondsen door bewoners of investeerders moet onderzocht worden in de Vlaamse context. • Steden en gemeenten of hun autonome ontwikkelingsbedrijven die een (langetermijn-) belang hebben in de creatie van een kwalitatief blijvend betaalbaar woonaanbod. • Historisch zien we dat veel coöperaties ook opgestart zijn door middenveldorganisaties met lange- termijnvisies zoals vakbonden, sociale organi- saties, ... • De bovenlokale overheid die een (langetermijn-) belang heeft in de creatie van een kwalitatief blijvend betaalbaar woonaanbod. Door de verdeling van bevoegdheden ligt de focus hier voornamelijk op Vlaanderen, maar er kan evengoed onderzocht worden in hoeverre de federale overheid of Europa hierin kan participeren. • Sociale huisvestingsmaatschappijen. • Er kan onderzocht worden in hoeverre aannemers of ontwikkelaars geïnteresseerd zouden zijn om kapitaal in te brengen voor de (voor-)financiering. • In Zürich zien we dat financiële middelen van bestaande coöperaties soms gebruikt worden voor de oprichting van nieuwe coöperaties, wat het belang onderstreept van de opbouw van een coöperatieve bouwcultuur (zie verder). Het is ook mogelijk om bv. gronden of panden in te brengen in ruil voor aandelen. Op die manier wordt de kapitaalaflossing verminderd en verhoogt de betaalbaarheid op korte termijn. Zoals eerder aangegeven gaat het hier over investeringen die terugbetaald kunnen worden, eventueel met een rendement. Een voorfinanciering om de opstart (tot aan de bewoning) mogelijk te maken kan binnen de 5 jaar terugbetaald worden. Een participatie om de instapkosten te beperken kan terugbetaald worden wanneer het project voldoende eigen kapitaal verzameld heeft via de kapitaalaflossing (eerder een termijn van 10-20 jaar). Het zou dus bijzonder interessant zijn om een rollend fonds op te richten dat het faciliteren van wooncoöperaties kan activeren. Omdat de investering terugbetaald kan worden én omdat de opstart van een wooncoöperatie zo’n uitdaging is, kan er geëxperimenteerd worden met een dynamische opbouw en overdracht van de aandelen, waarbij een autonoom gemeentebedrijf of zelfs een ontwikkelaar of aannemer instaat voor het ontwikkelingsrisico en quasi 100% van de aandelen van de cv bezit om ze gradueel allemaal of 102 Coöperatief wonen in Vlaanderen gedeeltelijk over te dragen aan de nieuwe (bewoners)- vennoten.Zoalseerderbesproken,kunnendezepartners ook kennis en toegang tot bv. andere financiële producten inbrengen (zoals bullet-leningen). Bankfinanciering Een belangrijke factor voor de haalbaarheid en betaalbaarheid van een vastgoedproject is het verkrijgen van een bankfinanciering. Zoals hierboven kort aangehaald, is de maximale quotiteit in Vlaanderen veel lager dan in Zürich of in vergelijking met een particulier project (standaard 20% voor particulieren versus 33% in het Wooncoop-model). Zoals eerder besproken, is het ook niet eenvoudig voor coöperatieve woonprojecten om andere financiële producten, zoals een bullet-lening, af te sluiten. Het is belangrijk om een trackrecord op te bouwen van succesvolle referenties om de bekendheid met en het vertrouwen in coöperatief wonen van banken te versterken. Daarnaast kan nagedacht worden over de oprichting van een kwaliteitslabel door het inbouwen van onafhankelijke audits op coöperatieve woonprojecten. Naast de maximale quotiteit, die vooral een impact heeft op de haalbaarheid, heeft de rente een grote impact op de betaalbaarheid. Omdat de rente historisch laag staat, is er een dubbel momentum om aan de slag te gaan met coöperatief wonen. Enerzijds zorgt de lage rente voor een lagere huur, anderzijds zorgt de lage rente op de spaarboekjes er voor dat investeren in een coöperatief woonproject met beperkte rendementen opeens financieel interessant wordt. Ten slotte heeft de duurtijd van de lening een grote impact op de betaalbaarheid op korte termijn. De strategie van een langere looptijd is een andere variant op de uitgestelde kapitaalaflossing (erfpacht, meer eigen kapitaal, bullet- leningen, ...) met voor- en nadelen op korte en lange termijn. Het voorbeeld van de langere terugbetalingstijd (bv. 20 versus 30 jaar) is een goed voorbeeld om deze strategie te duiden, omdat ze bij de meeste mensen gekend is: je kan je mensualiteit drastisch (ongeveer -25%) laten dalen door een lening van 30 jaar aan te gaan t.o.v. een lening van 20 jaar, maar je betaalt in het totaal wel veel meer interesten (ongeveer +50%). Als het dus niet moet, doe je het beter niet. Fiscaliteit Ook de fiscaliteit heeft een impact op de haalbaarheid en betaalbaarheid van een coöperatief woonproject. Deze publicatie heeft op dit moment niet de ambitie om dit onderwerp in de diepte uit te werken.