Page 100 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Eigen kapitaal Klassiek wordt in Vlaanderen geredeneerd dat een nieuw project tussen de 20% en 35% eigen kapitaal moet inbrengen om een bancaire lening te kunnen krijgen die aantoonbaar (via een businessplan en verhuurgaranties) terugbetaald moet kunnen worden. Indien de kredietnemer een financieel zeer interessant businessplan of andere garanties (zoals financieel gezonde andere projecten) kan inbrengen, kan hiervan afgeweken worden. Zoals de ervaring van Wooncoop toont, is het in Vlaanderen vandaag onwaarschijnlijk dat een project (zoals in Zürich) maar 6-10% eigen kapitaal moet opbrengen of dat een nieuwe wooncoöperatie een bulletkrediet of perpetuele obligatie (waarbij geen kapitaal wordt afgelost) zou krijgen. In Zwitserland is dit mogelijk door het vertrouwen in de opbrengsten, het vertrouwen in de waardevastheid van coöperatief vastgoed en (al dan niet) de garanties die historische wooncoöperaties kunnen inbrengen. Wanneer een historische coöperatie eigen gronden heeft, kunnen die ingebracht worden. Maar de bank zal nog steeds extra inbrengen vragen om te delen in het risico van de gebouwen. Wanneer gewerkt wordt met een erfpacht, hoeft de grond niet betaald te worden maar kan deze uiteraard ook niet ingebracht worden als eigen middelen. De hoeveelheid eigen kapitaal heeft ook een invloed op de (kortetermijn-)betaalbaarheid van het project. Hoe meer eigen kapitaal er ingebracht wordt, hoe minder geld er geleend moet worden en hoe lager de maandelijkse aflossing is (kapitaalsaflossing + rente) die een grote impact heeft op de doorgerekende huur. Uiteraard is dit afhankelijk van het rendement dat op het eigen kapitaal uitbetaald wordt. Aangezien dit in de referentieprojecten (zeer) laag is én omdat er ook geen kapitaalaflossing nodig is, zorgt een grotere hoeveelheid eigen kapitaal doorgaans voor een goedkopere huur. Zoals eerder aangegeven, brengt die kapitaalaflossing de coöperatie wel in de positie om later terug geld te lenen voor renovatiewerken. Indien er een beperkte kapitaalaflossing is, moet dit gecompenseerd worden door een reservefonds. Zoals eerder benoemd, zorgt een coöperatieve juridische structuur niet automatisch voor meer betaalbaar wonen op korte termijn. Wanneer alle bewoners-vennoten samen 1/3 van het eigen kapitaal moeten inbrengen is dat vergelijkbaar met de eigen inbreng voor de aankoop van een eigen woning. Omdat x aantal bewoners samen x aantal woningen kopen, blijft het noodzakelijke eigen vermogen per woning en dus per persoon hetzelfde als bij een individuele aankoop. Wanneer een wooncoöperatie onder andere net mikt op een doelgroep die dat niet 100 Coöperatief wonen in Vlaanderen kan, vormt dit een bedreiging voor de bereikbaarheid en betaalbaarheid van het project. Bij Wooncoop wordt dit ondervangen doordat de juridische entiteit toelaat om (1) sympathisanten of investeerders mee te laten investeren en (2) om kapitaalkrachtigere bewoners meer te laten investeren. Daarnaast zal dus maximaal gebruik moeten gemaakt worden van de instrumenten die beschreven staan in het vorige hoofdstuk om die instap zo toegankelijk mogelijk te houden. Toe- en uittreden in een coöperatie Een CV heeft een sterk verenigingskarakter: iedereen die vennoot wil worden en die de verantwoordelijkheden van het vennoot-zijn wil dragen, kan vragen om toe te treden tot de coöperatie. De coöperatie zal al dan niet aan deze vraag voldoen. Weigert de coöperatie een toetreding (omdat de wooncoöperatie bv. geen nieuwe bewoners kan aannemen omdat alle woningen bewoond zijn), dan moet de coöperatie dit motiveren. In een coöperatie “bestaan de aandelen alleen krachtens en in verbondenheid met het lidmaatschap”. Op geen enkel moment is er een statutenwijziging nodig: noch voor het creëren van bijkomende aandelen, noch voor het schrappen van aandelen bij scheidende vennoten. Dit heeft tot het gevolg dat het aantal vennoten en de inbrengen in een CV variabel zijn. De aandelen zijn een uiting van dit lidmaatschap. Ze ontstaan door de toetreding en ze verdwijnen door uittreding (van rechtswege of vrijwillig) of door uitsluiting. Het behoort tot de autonomie van de coöperatie om, net zoals de regels rond toetreding, ook de regels rond uittreding te bepalen. Voor langetermijninvesteringen zoals in wooncoöperaties zijn die in de praktijk vaak streng (bv. minimaal 5 jaar vennoot blijven) om het voortbestaan van de coöperatie te vrijwaren. Hier moet een evenwicht gezocht worden tussen het belang van de coöperatie en de attractiviteit om vennoten te kunnen werven. Zo heeft Wooncoop geen strenge regels rond uittreding omdat dit uiteraard een impact heeft op de (positieve) beslissing om in te stappen. Vandaag wordt de continuïteit van de vennootschap ook al voor een stuk gegarandeerd door de dubbele uitkeringstest (die de wetgever oplegt vooraleer een coöperatie uitkeringen kan doen aan haar vennoten. Merk op dat de coöperatie zelf geen aandelen kan overnemen van een vennoot: een CV kan geen eigen aandelen inkopen!