Page 92 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Ook de bouw of aanleg van een parking heeft (zeker ondergronds) een impact op de prijs van een woning. De meeste Vlaamse steden hanteren een minimaal aantal parkeerplaatsen per wooneenheid (tussen 1 en 1,3). In het voorbeeld van de woningen op de Centrale Werkplaatsen in Leuven zien we dat de ontwikkelaar 7 jaar na oplevering nog steeds niet alle parkings heeft kunnen verkopen. Er is in dit project dus een (duur) overaanbod. In Zürich evolueert men (net omgekeerd) naar een heel beperkt aantal parkeerplaatsen per project omdat bewoners zich via een charter engageren om geen (eigen) auto te bezitten. Goedkoop bouwen Het is belangrijk om professionele ondersteuning te krijgen van een architect, en bij complexere projecten waarschijnlijk ook van een professionele (gedelegeerd) bouwheer. Deze kunnen de juiste inschattingen maken qua bouwmethodes, materiaalgebruik, commerciële onderhandelingen, werfopvolging en kunnen ondersteunen. Daarnaast zijn er enkele parameters die meer specifiek zijn voor coöperatieve woonprojecten. De schaal van het project heeft in de eerste plaats een positieve invloed op de bouwkost per m2 omdat de overheadkost (werfinrichting, ...) per m2 daalt en omdat (zuiver commercieel) de eenheidsprijzen lager kunnen zijn. Daarnaast weegt de schaal vooral positief door indien het gaat om een compacte stapeling van wooneenheden. Het zeer beperkte opzoekwerk schat dit voordeel op ongeveer 10% tot 15% van de totaalkost. Het principe van zelfbouw, wat voor veel Vlamingen een manier blijft om betaalbaar te bouwen, is geen goede match met coöperatieve woonprojecten. De coöperatie is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de ontwikkeling en kan dit moeilijk per ruimte overlaten aan de gebruikers. In Zürich gaat de verantwoordelijkheid van de coöperatie tot en met de inrichting van de keuken, badkamer en alle inrichtingswerken (vloeren, ...) die in een klassieke eigenaars-verhuurderrelatie voor de eigenaar zijn. Ook zien we dat het lange termijn denken van de coöperatie er voor kan zorgen dat de initiële bouwkost iets hoger is omdat het kwalitatief en aanpassingsgericht gebouwd moet zijn. Hier zien we weer een spanningsveld tussen betaalbaarheid op korte en lange termijn. Zo is het – met het zicht op herbestemmingen in de toekomst – soms nuttig om iets grotere plafondhoogtes te gebruiken en meer duurzame afwerking en technieken. Tenslotte zien we ook dat er een verschil kan zijn tussen nieuwbouw en renovatie. Zowel in bouwkost als in financiële stimuli zoals de btw (zie volgend hoofdstuk). Het is moeilijk om hier aan algemene richtlijn te geven 92 Coöperatief wonen in Vlaanderen omdat dit sterk afhangt van de staat van het te renoveren pand en de prijs die ervoor betaald werd. Beperkte kapitaalsaflossing of eigendomsoverdracht Een derde punt omvat het feit dat de principes van erf- pacht en opstalrechten ook toegepast kunnen worden op bestaande panden waardoor de eigendomsoverdracht (en dus waarschijnlijk de kapitaalsaflossing en huurprijs op korte termijn) beperkt kan worden. Zonder in detail te treden is de berekening van de canon vaak iets complexer dan bij een grond omdat die canon sterk zal afhangen van de waardevastheid van het pand dat in erfpacht gegeven wordt. De erfpachtgever zal willen weten wat hij terugkrijgt na de periode van de erfpacht. De canon zal dus sterk afhangen van de afspraken over de werken die uitgevoerd zullen worden aan het pand, de termijn van de erfpacht, ... In Zürich wordt dit opgelost door verplicht een reservefonds op te bouwen dat gelinkt blijft aan het gebouw waardoor de som van het gebouw en het reservefonds waardevast is. In de zoektocht naar betaalbaarheid van bij de start kan het bv. interessant zijn om aan de slag te gaan met een waardevaste ruwbouwstructuur die via een erfpachtconstructie aangeboden wordt omdat dan niet alleen voor het grondaandeel, maar ook voor het ruwbouwaandeel geen kapitaalsaflossing betaald moet worden. Zoals eerder besproken zorgt zo’n beperkte eigendomsoverdracht voor betaalbaarheid op korte termijn maar ook wel voor de beperking van het vliegwiel-effect op lange termijn. Erelonen Bovenop de bouwkost moeten erelonen betaald worden voor de architecten, ingenieurs, adviseurs en eventueel de projectmanagers. Op de kosten voor de architect en ingenieurs kan (en mag) niet substantieel bespaard worden ten opzichte van klassieke projecten. Klassiek kost een volledig studieteam (architect, ingenieurs, EPB, akoestiek, ...) tussen de 7% en 12%. In Zürich, maar ook in Vlaanderen bij bijvoorbeeld Wooncoop, profileren wooncoöperaties zich als professionele bouwheren. De voordelen daarvan staan deels hierboven beschreven, maar het gaat in essentie over een ander inspraakmodel dan de cohousing- projecten die we vandaag in Vlaanderen kennen. Daar ligt de nadruk op het collectieve samenwonen waarbij de bewoners meestal grote verantwoordelijkheden opnemen in het bouwproces (al dan niet ondersteund door een procesadviseur). Omdat bewoner en de architect het project samen kunnen ontwikkelen, zal de wooncoöperatie vanaf een bepaalde complexiteit van