Page 90 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera We zullen doorheen het document verschillende variaties tegenkomen op deze strategie van beperkte kapitaalsaflossing of beperkte eigendomsoverdracht. Daar tegenover staat dat de erfpachter of opstalhouder geen eigenaar wordt van de grond of het pand en dus voor de volledige duur van de overeenkomst de canon moet blijven betalen. Hij kan ook niet genieten van een potentiële meerwaarde. Op lange termijn is het misschien niet per definitie de meest betaalbare oplossing. Daarnaast zijn er ook nog een aantal inhoudelijke en financiële risico’s, bijvoorbeeld wanneer de erfpacht verlengd moet worden of wanneer de canon een variabel rentetarief kent. Een belangrijk ander voordeel van erfpacht of opstalrecht is dat er een contractuele langetermijnrelatie aangegaan wordt tussen de erfpachter en de eigenaar, waardoor bv. overheden die een grond in erfpacht aanbieden contractuele langetermijnvoorwaarden kunnen opleggen (en blijven opvolgen) rond o.a. betaalbaar wonen, programma, ... waarmee ze hun beleidsdoelstellingen realiseren. Op die manier ontstaat er een garantiemechanisme voor de bewaking van de uitvoering van deze doelstellingen, wat belangrijk is voor overheden die hier rechtstreeks (middelen) of onrechtstreeks (via betaalbare erfpachten) in investeren. Hoewel het principe van de erfpacht vaak terugkomt in dit document, is het zeker geen vereiste (en zelfs niet altijd aangewezen) voor een succesvol coöperatief woonproject. Zoals eerder aangegeven is het nettovoordeel van een erfpacht t.o.v. een grondaankoop het grootst op dure locaties, met een groter aandeel van de grondprijs in de totaalprijs. Hierdoor is het gemakkelijker om op deze locaties via een erfpacht weliswaar goedkoper te zijn dan de (commerciële) markt, maar dat betekent daarom nog niet dat je in absolute termen een betaalbaar woonproject kan realiseren. Kostprijs opstalrecht Ook hier wordt de kostprijs bepaald door de hoeveelheid m2 en de prijs per m2. Compact bouwen en wonen In Vlaanderen zien we dat projectontwikkelaars heel bedreven zijn in het zo compact mogelijk bouwen en het zo klein mogelijk verkavelen van bouwprojecten (studentenkamers, studio’s en 1- of 2-slaapkamerappartementen). De gebruiker geniet echter beperkt van het financiële voordeel omdat (in een klassieke marktwerking) de kleinere wooneenheden per m2 meer kosten. In de praktijk zien we echter ook dat cohousing projecten (zonder ontwikkelaar) niet altijd compacter zijn dan klassieke projecten. Dit komt o.a. omdat de extra gedeelde ruimte niet altijd gecompenseerd wordt door het privatieve compacter wonen. De reden hiervoor 90 Coöperatief wonen in Vlaanderen kan waarschijnlijk (onder andere) gevonden worden in het klassieke eigenaars- en beheermodel waardoor eigenaars nog steeds een bepaalde marge nemen op de privatieve delen. In Zürich zien we echter drastische ruimtewinsten, voornamelijk op de 1-en 2- persoonshuishoudens door innovatieve typologieën (zoals o.a. clusterflats), die echter minder vanzelfsprekend zijn in een klassiek VME- eigendom of beheermodel omdat het o.a. vaak om tijdelijke huisvesting gaat. De ruimtewinsten in Zürich hebben ook te maken met de kritische massa om bv. gedeelde logeerkamers efficiënt aan te kunnen bieden en een (vaak) meer resolute keuze voor appartement- typologieën. Naast een minimale oppervlakte per type appartement , voorziet de lokale wooncode per project soms ook een gemiddelde minimale oppervlakte van de appartementen. Afhankelijk van de gemeentelijke bouwreglementen bestaat er de optie om gemeenschappelijke delen van een cohousingproject mee te rekenen. In Leuven is dit minimale gemiddelde 90 m2. Deze regelgeving is voor een deel een antwoord op de commerciële insteek van ontwikkelaars (zie bovenstaande punt) en heeft vaak als doel om het aanbod aan grotere woningen te verdedigen om gezinnen in de stad te houden. Wanneer we echter zien dat in diezelfde stad Leuven bijna 50% van alle huishoudens 1- persoonshuishoudens zijn (studenten niet mee gerekend), dan dient een ander maatregelenkader zich op. Coöperatieve projecten zullen hoogstwaarschijnlijk tegen deze regels botsen wanneer zij zeer compact willen bouwen of speciale typologieën zoals clusterwoningen willen integreren. Uitzonderingsregels voor pilootprojecten coöperatief wonen zouden hier een oplossing kunnen bieden. Erfpacht vs. Opstalrecht In theorie is het verschil tussen een erfpachtrecht en een opstalrecht dat een erfpacht alleen een recht geeft tot gebruik of genot van de grond en gebouwen van iemand anders. Wanneer je als erfpachter iets bouwt op of in de grond van een ander, dan wordt dat automatisch eigendom van de grondeigenaar. Dat heet natrekking. Bij het opstalrecht kan iemand zaken op of in andermans grond wel in eigendom hebben. Er vindt dan juist geen natrekking plaats. In de praktijk kunnen er over deze modaliteiten in de overeenkomst ook andere afspraken gemaakt worden waardoor het verschil tussen de twee vooral in de duurtijd zit. Een erfpacht heeft een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar. Het opstalrecht recht heeft geen minimum en kan maximaal toegekend worden voor een duur van 50 jaar, evenwel met mogelijkheid tot hernieuwing.