Page 71 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

3.2 VLAAMSE OVERHEID Een stuurbaar vehikel De sterk juridisch versnipperde markt van eigenaars zorgt ervoor dat een snelle en efficiënte transitie richting duurzaam wonen, moeilijk werkbaar is. De individuele schaal is vaak te klein voor het installeren van infrastructuur met schaalvoordelen zoals warmtepompen, zonnepanelen, warmtenetten, lokale energieproductie enzovoort. Ook maakt individuele eigendom het moeilijk om specifieke eisen af te dwingen vanuit de Vlaamse Overheid. De verschillende premies voor individuele eigenaars hebben een beperkt effect en zorgen bovendien nog eens voor een Mattheuseffect ten opzichte van gemiddeld minder vermogende huurders. Specifiek voor de Vlaamse context, waar een heel groot deel van het woonpatrimonium aan vernieuwing toe is, vormt dit een bijzonder groot probleem. De klassieke eigendomsstructuur van de VME - die we quasi-exclusief vinden in het grote aantal appartementsgebouwen van de jaren ’60 en ’70 met een hoge renovatienood – zorgt ervoor dat individueel belang krampachtig gekoppeld blijft aan de individuele woning en dat daardoor noodzakelijke structurele investeringen uitblijven. Zoals we eerder aangaven, komt statische wooneigendom ook steeds vaker in conflict met dynamische woonnoden. Het komen of vertrekken van kinderen, veranderende gezinssituaties en het overlijden van een partner maken dat vele woningen onaangepast zijn aan de woonnoden. Dit vertaalt zich in een onzuinig ruimte- en energieverbruik en een versplinterd landschap aan infrastructuur en voorzieningen met een opportuniteitskost van 1,7 miljard euro aan belastinggeld27. De mogelijk grotere schaal van wooncoöperaties in combinatie met aandeelhouderschap van de bewoners, stimuleren meer ambitieuze acties in het kader van een transitie naar duurzaam wonen, leven en ruimtegebruik. Eerder dan het aansturen van individuele eigenaars vormt de wooncoöperatie een accelerator voor diverse transities. Bovendien zorgt de relatie met de overheid in de vorm van eventuele staatsleningen of erfpachtovereenkomsten ervoor dat de woonmarkt, en meer specifiek de moeilijk te bespelen ‘huurmarkt’, gestimuleerd kan worden om deze acties tijdig te ondernemen. Ten slotte kan een coöperatief woonmodel voor een betere match zorgen tussen woonbehoeften en woningen, zodat er geen publieke en private overinvesteringen worden gemaakt voor te grote woningen. De juiste invulling van een woonbehoefte heeft ook een positieve impact op de hoge zorgkosten. Bovenal maximaliseert het de bebouwde ruimte, minimaliseert het de verdere opoffering van schaarse open ruimte alsook de kosten die daarmee gepaard gaan. Een terugvloeiende investering In het coöperatieve model kunnen de publieke investeringen die gebruikt worden om beleidsdoelstellingen te realiseren, terugstromen via een afbetalingsplan of canon op een grondwaarde. Hierdoor kunnen deze investeringen opnieuw voor gelijkaardige of andere doelstellingen ingezet worden, een dubbele winst. Een duurzame investering Naast het realiseren van kwaliteitsvolle omgevings- en woonontwikkelingen, moet de toegang voor de juiste doelgroep tot deze ontwikkelingen centraal staan. Een blijvende betaalbaarheid is hierbij een essentiële voorwaarde. Eerdere publieke initiatieven toonden dat deze duurzaamheid vaak niet wordt gerealiseerd. Naast initiatieven als sociale leningen, huursubsidies en huurpremies waarvan slechts een beperkt aantal bewoners geniet, vormen de sociale koopwoningen een belangrijk voorbeeld van het weinig duurzaam eigendomgedreven woonbeleid. Waar honderden miljoenen werden geïnvesteerd in het realiseren van een eerste generatie aan betaalbaar wonen, konden bewoners na 20 jaar hun woning verkopen terwijl zij op die manier zowel de overheidsinvestering recupereren als een speculatieve meerwaarde opstrijken. Dit one shot beleid vormt op die manier slechts een tijdelijke interventie van een steeds meer onbetaalbare woningmarkt. Zowel de controle van de huurprijs (aan kostprijs), als de beperking van het uitgekeerde dividend en het binnenhouden van eventuele meerwaarden, zorgen voor een blijvend betaalbaar woonaanbod. Indien de vastgoedmarkt verder blijft evolueren zoals vandaag, zullen vennoten van wooncoöperaties huren aan stabiele huurprijzen die met de tijd steeds lager zullen liggen dan de stijgende private marktprijzen. 2020 71