Page 68 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera vertaald te worden naar verschillende ‘knoppen’ op vlak van de projectkost, de financiële structuur, het programma, de schaal en het juridische en operationele model van een wooncoöperatie. De voorwaarden die hierbij gerespecteerd dienen te worden, leggen we uitgebreid uit in ‘4.1 Betaalbaarheid op lange en korte termijn’. Ten derde is het coöperatieve woonmodel niet geïsoleerd van woonbeleid en fiscaliteit. Waar de woonfiscaliteit wooneigendom nog steeds sterk subsidieert, vormt de afschaffing van de woonbonus een belangrijke factor in de relatieve betaalbaarheid van coöperatief wonen in verhouding tot kopen. De studie van IGEMO in 201421 toont dat, wanneer we het koop-, huur- en coöperatieve model met elkaar vergelijken zonder enige overheidsinterventie (geen belastingen en geen subsidies), de woonkost voor de eigenaar-bewoner gemiddeld 1% tot 12% duurder is dan de woonkost voor coöperatief wonen. Voor een private huurder is dewoonkostmaarliefst16%tot30%duurderdande woonkost voor coöperatief wonen. Wanneer er wel een overheidsinterventie bestaat (via erfpachtregelingen, publieke leningen, ...) en deze gelijk is verdeeld over kopen, huren, sociaal huren en de wooncoöperatie, kan dit de absolute en relatieve betaalbaarheid van een wooncoöperatie verder hefbomen. Ten vierde is het belangrijk om betaalbaarheid te definiëren op zowel lange als korte termijn ‘4.1 Betaalbaarheid op lange en korte termijn’. Op lange termijn kan de betaalbaarheid van een wooncoöperatie groeien door twee belangrijke redenen: • de huurprijs(die bij coöperaties aan kostprijs is) wordt significant goedkoper wanneer de aankoop en bouw of renovatie van een wooncoöperatie afbetaald is; • de wooncoöperatie heeft de mogelijkheid, om zowel de grond als het pand van een wooncoöperatie ‘uit de markt’ te halen. Waar speculatie door individuele eigenaars wereldwijd en ook in Vlaanderen de prijs van gronden en woningen exponentieel doet stijgen in tijden van stagnerende lonen, houden wooncoöperaties hun huurprijzen stabiel over generaties heen. Zo hebben bewoners van een wooncoöperatie geen eigen grond of pand om te verkopen en krijgen zij na het verlaten van de coöperatie de waarde van hun aandelen, al dan niet met geen of met een beperkte meerwaarde, terug. Eventuele meerwaarden van woningen, bijvoorbeeld door publieke investeringen in omliggende parken of openbaar vervoer, worden niet gerealiseerd omdat het patrimonium van de wooncoöperatie niet speculatief verkocht wordt. Op die manier blijft de woonkost stabiel en betaalbaar, over generaties 68 Coöperatief wonen in Vlaanderen heen. Wanneer de rest van de koop- en huurmarkt blijft stijgen zoals zij de laatste jaren doet, wordt de wooncoöperatie ook relatief steeds goedkoper. Hoewel bovenstaand langetermijnperspectief cruciaal is in het overwegen van een wooncoöperatie in functie van betaalbaarheid, kan ook op korte termijn een verschil gemaakt worden omwille van verschillende redenen: • wooncoöperaties worden in het buitenland niet zelden opgezet op plekken waar de bouwkost (verhoudingswijs) lager ligt dan de commerciële marktwaarde. In een normale marktwerking verdwijnt dat voordeel door de stijging van de (residuele) grondwaarde. Door te bouwen op publieke gronden via een betaalbare erfpachtformule (zie ‘4.1.1 Projectkost &betaalbaarheid’) en door toegang tot goedkoop kapitaal, behoudt men echter het competitieve voordeel en blijft verhuren ‘aan kostprijs’ een stuk goedkoper dan de markt. • Daarnaast kan de interne werking van een wooncoöperatie ook bijdragen tot een goedkopere woonkost doordat: • net zoals bij de groepsaankoop van energie en coöperatieve aankoop van bouwmaterialen en bouwdiensten een schaalvoordeel gerealiseerd wordt; • de coöperatie zal, door de doelmaximalisatie die eigen is aan het model, slechts een beperkte winst nastreven en zal dus een huur aan kostprijs vragen. Er zal wel steeds aandacht besteed worden aan het opbouwen van reserves zoals b.v. een beheer- en renovatiefonds, een spaarpot voor ‘upgrades’ van bestaande en het opzetten van nieuwe projecten; • er een return is voor de lagere beheerskosten, dankzij de stipte betaling van een lagere huur; • de onderhoudskosten lager liggen als gevolg van het centraliseren van onderhoud voor gemeenschappelijke infrastructuur en en als gevolg van bewoners die beter zorg dragen voor de woningen omdat zij mede-eigenaar zijn; • bewoners binnen sommige wooncoöperaties extra aandelen kunnen kopen waarop zij in de toekomst een beperkt rendement toegekend krijgen.