Page 85 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

2020 Op de Centrale Werkplaatsen in Kessel-Lo wilde de stad Leuven naast sociale woningen ook betaalbare woningen realiseren voor jonge gezinnen. Matexi bouwde op de grond van de stad een 200-tal woningen en appartementen die tegen een vooraf overeengekomen vaste prijs op de markt gebracht werden tussen 2010 en 2014. In het rekenvoorbeeld wordt in detail de prijs ontleed van één woning die opgeleverd werd in 2012. Naast de marktprijs werden ook verschillende van de woningen aangeboden als ‘starterswoning’ waarbij de kopers onder bepaalde voorwaarden een bijkomende korting van ongeveer 16.000 euro kregen. Een eenvoudige maar ruime en kwalitatieve nieuwbouwwoning met 4 kamers wordt in 2012 als starterswoning verkocht voor 312.000 euro (excl. btw en kosten). Inclusief alle kosten en bijkomende interieurwerken komt deze woning op ongeveer 410.000 euro. Diezelfde woning wordt in 2019 verkocht voor ongeveer 500.000 euro. Hierdoor realiseert de verkoper, na terugbetaling van het startersvoordeel, nog steeds een meerwaarde van meer dan 70.000 euro. Evenwel zonder rekening te houden met de eigendomskosten in de periode 2012-2019 zoals onroerende voorheffing, onderhoud, .... Op de doorverkoop van deze woningen dienen opnieuw registratierechten en aankoopkosten betaald te worden waardoor de totale prijs inclusief kosten al snel 550.000 euro bedraagt. Een woning die in 2012 inclusief kosten aangeboden wordt voor 410.000 euro kost in 2019 na één doorverkoop dus ongeveer 550.000 euro inclusief kosten. Dit is dus geen voorbeeld van een blijvend betaalbare woning. De originele koper ontvangt echter wel een meerwaarde, op de woning waardoor deze formule voor deze koper goedkoper zal zijn dan een blijvend betaalbare woning die per definitie deze meerwaarde sterk zal beperken of uitsluiten. De vraag is uiteraard of de volgende koper ook van die meerwaarde kan genieten en of de originele koper met zijn meerwaarde ook effectief iets evenwaardig kan kopen op de (stijgende) vastgoedmarkt. Daarnaast is het vooral belangrijk om aan te geven dat niet iedereen in staat is om zo’n woning te kopen en dus te genieten van die meerwaarde. Het rekenvoorbeeld toont dat je al snel 150.000 euro eigen kapitaal nodig hebt om je hypotheek te beperken tot 1300 euro per maand, wat ongeveer overeenkomt met 30% van een gemiddelde middenklasse gezinsinkomen (tweeverdieners). Deze 1300 euro per maand komt ook overeen met de verhuurwaarde van het huis. Die inleg is voor vele Vlamingen niet realistisch. Het cijfervoorbeeld toont daarnaast nog aan: • dat de woning moeilijk nog goedkoper gerealiseerd kan worden (goedkope grondprijs en goedkope bouwkost per m2). De prijs (excl. kosten) per m2 is ongeveer 1750 euro/m2 of minder dan de helft van de prijs per m2 van commerciële appartementen in bv. de Leuvense Vaartkom. • dat vooral belastingen een groot deel van de totaalprijs uitmaken (meer dan 25%), zeker na 1 extra verkoop. De opdeling van de prijs in onderdelen (grondprijs, € 406.526 € 150.000 € 256.526 2% 0,17% 20 jaar € 1.298 € 1.069 € 229 € 1.300/maand € 3.932 Totaal prijs incl kosten Eigen inbreng Lening bank Rente lening Maandrente lening Aflossingstermijn Maandelijkse afbetaling lening Gemiddelde kapitaalsaflossing Gemiddelde rente Potentiele huur Wenselijk inkomen huishouden voor afbetalingslast (33% woonkost) 85