Page 82 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

Cera Coöperatief wonen in Vlaanderen 4.1 BETAALBAARHEID OP KORTE EN LANGE TERMIJN Een belangrijke motivatie voor zowel bewoners als overheden om te kiezen voor coöperatieve woonmodellen, is het creëren van een betaalbaar woonaanbod. Daarbij moeten twee kanttekeningen gemaakt worden. • Ten eerste: de organisatievorm van de coöperatie vormt op zichzelf geen garantie voor betaalbaar wonen. Dit potentieel van de coöperatieve woonvorm, om betaalbaar wonen te realiseren, wordt enkel gerealiseerd op basis van een aantal afspraken die voor de betaalbaarheid kunnen zorgen en op basis van de manier waarop een coöperatieve vennootschap vastgoed gaat ontwikkelen en beheren. • Ten tweede: er bestaan dus ook wooncoöperaties die andere doelen hebben dan het creëren van betaalbare woningen, en dat is volledig legitiem. Daarnaast is het – zoals al eerder vermeld - belangrijk om te benadrukken dat betaalbaarheid zowel gaat over ‘betaalbaarheid van bij de start’ (op korte termijn) als ‘blijvende betaalbaarheid’ (op lange termijn). In dit hoofdstuk zullen we zien dat het niet altijd eenvoudig is om beide doelstellingen te realiseren en dat ze soms zelfs tegenstrijdig kunnen zijn. Blijvende betaalbaarheid Een ‘blijvend betaalbaar woonaanbod’ impliceert meestal dat er geen of een beperkte meerwaarde gerealiseerd kan worden tussen opeenvolgende (mede-) eigenaars. Wie zelf nog een eigen waardevaste woning kan kopen die later met een meerwaarde verkocht kan worden, ervaart zo’n eigen (soms dure) woning op lange termijn nog steeds financieel interessanter (en dus ‘meer betaalbaar’) dan zo’n ‘blijvend betaalbare woning’. In de Vlaamse eigendomsmarkt gaan veel huishoudens nog steeds (terecht of onterecht) uit van dit model. Het is belangrijk om dit mee te nemen in de afbakening van de doelgroep voor wie coöperatief wonen financieel interessant is of voor wie de andere voordelen van coöperatief wonen (flexibiliteit, solidariteit, ontzorging,...) sterker doorwegen dan de financiële incentive. Het is niet toevallig dat wooncoöperaties het goed doen in dure steden zoals Zürich, waar eigen woningbezit financieel voor een steeds grotere groep onbereikbaar is door de 82 schaarste van goed bereikbare bouwgronden . Betaalbaarheid van bij de start Wanneer in de context van Zürich gesproken wordt over woningen die 20-25% goedkoper zijn, dan vergelijkt men de huurprijzen van coöperaties t.o.v. de (zeer commerciële) huurmarkt. Het verschil in huurprijzen wordt ofwel gerealiseerd doordat historische coöperaties (zuiver kostendekkend) hun huurprijzen stabiel kunnen houden en dus meer betaalbaar worden doorheen de tijd. Nieuwe wooncoöperaties creëren hun betaalbaarheid vooral doordat het verschil tussen de bouwkost en de (commerciële) marktwaarde in Zürich heel groot is (veel groter dan in Vlaanderen). In een normale marktwerking verdwijnt dat voordeel door de stijging van de (residuele) grondwaarde. Door enerzijds te bouwen op gronden van de stad die via een betaalbare lease ter beschikking gesteld worden en anderzijds door toegang tot goedkoop kapitaal, behoudt men echter het competitieve voordeel en blijft verhuren ‘aan kostprijs’ een stuk goedkoper dan de markt. Indien we betaalbaarheid als incentive willen gebruiken om pilootprojecten rond coöperatief wonen op te starten, is het dan ook belangrijk om oplossingen te vinden voor de betaalbaarheid van bij de start voor de Vlaamse context. In de volgende hoofdstukken worden enkele bepalende parameters samengevat. Sommige daarvan zijn relevant voorelkbouwproject,anderezijnmeerspecifiekvoor coöperatieve woonvormen. Ze tonen op verschillende manieren het spanningsveld aan tussen betaalbaarheid op korte en lange termijn, waarbij het steeds maatwerk is om de juiste balans op te zoeken per project.