Page 21 - Cooperatief Wonen in Vlaanderen

2.2 ZÜRICH Wooncoöperaties zijn geen Zwitserse uitvinding. Met 4,3% coöperatieve huisvesting op de totale nationale woonmarkt is ze slechts een van de kleine spelers op de wereldmarkt (zie hoofdstuk 2.1 Globaal). Toch vormen de Zwitserse wooncoöperaties een van de meest populaire referenties op het domein. Het hoge aandeel van het model in de hoofdstad Zürich (20%, 40.000 wooneenheden), de accumulatie aan onderzoek naar Zwitserse cases en de acceleratie van de oprichting van nieuwe en diverse projecten en modellen in Zürich, verklaart deze fixatie. Ons bezoek aan de stad met een delegatie van een 50-tal schepenen, politici, professionals en burgers in september 2019 vormt een extra reden waarom we ook in deze publicatie geregeld refereren aan de wooncoöperaties in Zürich. Deze referenties vragen dan ook de nodige achtergrond. Doorheen de tekst onderlijnen we de belangrijkste beslissingen en steunmaatregelen van de stad Zürich die aan de basis liggen van de opstart en groei van wooncoöperaties in de hoofdstad. Dit hoofdstuk is gebaseerd op informatie uit het boek ‘New Housing in Zürich: Typologies for a Changing Society’ (2017)25 . Opstart De geschiedenis van de wooncoöperaties in Zwitserland kan worden gestart tijdens de industrialisering en urbanisering die in Europa accelereerde in het midden van de 19e eeuw. De grote trek naar de stad en haar fabrieken vroegen om accommodatie. Geplaagd door een tekort aan huisvesting en een groeiend aantal epidemieën, waaronder de tyfusepidemie in 1884, als gevolg van onder andere precaire huisvesting, werd op zoek gegaan naar nieuwe vormen en modellen van wonen. Net zoals in vele andere regio’s, waaronder Vlaanderen, werd het Engelse tuinwijkmodel naar voren geschoven als een beloftevolle piste voor de bouw van woningen in steden op een rationele en hygiënische manier. Hans Bernoulli, sleutelfiguur van de sociale huisvesting in Zwitserland, sloot sinds 1911 aan bij de Deutsche Gartenstadtgesellschaft waarmee hij de voorbeeldprojecten van tuinwijkpionier Unwin in Letchworth en Hampstead bezocht in Engeland. Dit tuinstadmodel met geordende wijken, beperkte bouwlagen en gedeeld groen in de rand van de stad, sloot aan bij de ethos van de heersende klasse. Gekoppeld aan dit principe voor stedelijke planning bood dit de ideale voedingsbodem voor wooncoöperaties. Dit sloot dan ook aan bij de opkomende coöperaties van vakbonden die stabiliteit moesten brengen in het voorzien van basisbehoeften in turbulente tijden. Gedeelde eigendom van de grote dingen boven individuele eigendom van de kleine dingen, vormde hierbij een centraal principe. Hoewel in 1897 door de Zürcher Mietverrein (huurdersvereniging) de eerste wooncoöperatie werd gerealiseerd, hadden de meeste wooncoöperaties moeite om aan leningen te geraken en gingen verschillende van hen failliet tijdens de economische crisis rond 1900. Het waren de politieke beslissingen, geïnspireerd op de Engelse tuinwijken, die het model accelereerden. De gemeentelijke code van 1907 stipuleerde dat de stad verantwoordelijk is voor het promoten van gezonde en betaalbare huisvesting. Deze datum wordt aangenomen als het startschot van de coöperatieve beweging. Daarna werd de ambitie om coöperatieve huisvesting uit te breiden in 1910 geëxpliciteerd in de gemeentelijke ‘principes van de promotie van publieke huisvestingscoöperatieven’. In deze principes liet de stad Zürich weten dat zij zich engageerde om goedkope leningen te verschaffen, aandelen in wooncoöperaties te kopen om hen later terug uit te laten kopen en goedkoop gronden (die zij eerder goedkoop had aangekocht tijdens de recessie) te pachten of te verkopen aan deze wooncoöperaties. Met behulp van deze steunmaatregelen dienden wooncoöperaties bij de start van een woonproject slechts 10% eigen vermogen te verzamelen via minimaal 1% aandelen van particulieren en 9% van andere financiers. De resterende 90% van het opstartkapitaal werd op lange termijn geleend en afbetaald door de stad, in een tijd waar banken slechts tot 60% van het bedrag leenden. Onder druk van de sociale onrust na Wereldoorlog I die culmineerde in de nationale staking in 1918, werden deze steunmaatregelen uitgebreid waardoor slechts 5,6% eigen vermogen verzameld diende te worden. Eerder dan overheidssubsidiëring vormden deze maatregelen een hefboom voor de dure opstartfase die op termijn via de huur van de bewoners wordt terugbetaald. In ruil 2020 21